Según Juan Antonio Nieto Escalante, director general del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), cada año el área construida en la capital de Boyacá ha crecido un 4,82 por ciento.
En el año 2000, los predios urbanos en la ciudad de Tunja sumaban 41.725 y su área construida era de tan solo 1,9 millones de metros cuadrados.
15 años después, debido al “boom” constructivo y a la evolución urbanística de la capital de Tunja, la cantidad de predios urbanos se incrementó en más del 60 por ciento, con un total de 67.115, y su área construida un 72,3 por ciento, con más de 2,6 millones de metros cuadrados (un promedio incremento de aproximadamente 4,82 por ciento cada año).
Así lo revela el “Estudio del valor del suelo de Tunja” del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, un análisis del mercado inmobiliario de predios urbanos con usos residencial y comercial que le fue entregado oficialmente a las autoridades municipales y departamentales. Descargar publicación
El director general del IGAC, Juan Antonio Nieto Escalante, aseguró que este insumo técnico será de gran ayuda para los habitantes y gobernantes de Tunja, ya que permite medir la dinámica inmobiliaria, la tenencia de la propiedad, los índices de crecimiento de valor por zona, la demanda del suelo urbano y el desarrollo de nuevas áreas en la ciudad.
“Con este estudio logramos establecer los rangos de valores por metro cuadrado de terreno por sector en la ciudad, que si bien no remplazan los avalúos comerciales o avalúos catastrales, sí permiten determinar promedios generales que deben entenderse como precios de referencia, cuyo rol es el de brindar información global de los principales usos del suelo dentro de un contexto general de desarrollo de la ciudad”, informó Nieto Escalante.
De los 67.115 predios urbanos con los que actualmente cuenta Tunja, 51.227 tienen destino residencial, 4.108 destino comercial y 9.761 se encuentran clasificados en el catastro como lotes con disponibilidad de uso.
Según el director del IGAC, estos 9.761 lotes urbanizados no construidos que podrían ser potenciales zonas para la realización de nuevos proyectos que contribuyan con el proceso de desarrollo de la ciudad, al igual que la consolidación en nuevas zonas comerciales.
“Podemos afirmar que Tunja representa una de las ciudades con mayor potencial en materia de inversión y desarrollo del país, debido a las cifras de crecimiento a nivel predial y la disponibilidad de las tierras. Lo que pretendemos con este estudio es entregarle a los planificadores de la ciudad una línea base que sirva para futuros análisis, comparaciones y proyecciones urbanas”, apuntó Nieto Escalante.
En 2014, a través de la conservación catastral del IGAC, se incorporaron 1.635 predios nuevos; en lo corrido de este año se han incorporado 1.592 predios en el al área urbana.
“Es muy importante fortalecer las normas del ordenamiento territorial, especialmente en cuanto a buscar la mayor densificación posible. Si no controlamos la expansión, ésta causaría múltiples perjuicios de orden urbano, ambiental y en los costos de la prestación de los servicios públicos”, puntualizó el director del IGAC.
76 años a través de fotografías
Además de las cifras sobre el crecimiento urbano y comercial de Tunja, este estudio cuenta con un análisis multitemporal del crecimiento de la ciudad conformado por fotografías aéreas e imágenes satelitales desde el año 1939, las cuales evidencian su evolución en el número de manzanas, áreas construidas y vías.
En este análisis de 76 años de historia, se puede apreciar cómo era Tunja en 1939, año en el que la ocupación se centraba hacia el costado occidental (actual centro histórico), la Carretera Central del Norte aún no existía y el crecimiento en el norte estaba limitado por la intersección de la antigua vía a Paipa y la salida hacia Bucaramanga.
Una foto de 1945 evidencia un crecimiento del 12 por ciento en número de manzanas en Tunja, debido al crecimiento del sector industrial y a la crisis de la zona rural.
En 1957 el crecimiento fue del 74 por ciento, principalmente sobre la carretera central del norte y la localización de industrias en el norte y sur de la ciudad. Entre 1953 y 1957 se ejecutaron varios proyectos de infraestructura de interés para Tunja, como la apertura y construcción de la Avenida Oriental, la ampliación de la carretera central del norte, la ampliación de la vía Tunja Bogotá y la construcción del aeropuerto.
Hacia 1973, el crecimiento se catapultó en un 125 por ciento. Esto estuvo marcado al avance de la construcción y a la gran expansión; en la zona central, el crecimiento sobrepasó las barreras urbanas artificiales, tales como la vía férrea y la Avenida Oriental; el proceso de urbanización se expandió sobre áreas de terreno de pendientes mínimas.
Las nuevas vías a Villa de Leyva, avenida Oriental y avenida Central del Norte, así como la Zona de la Glorieta hacia Bucaramanga, también aportaron a este crecimiento urbano.
En 1985 el crecimiento se cuantificó en un 440 por ciento, con relación a 1939, es decir que en 46 años Tunja cuadriplicó su extensión.
Ya en 1995, debido a la implementación de los instrumentos de gestión formulados en la Ley 9 de 1991 de reforma urbana, el crecimiento fue del 745 por ciento. Lo más significativo en este año fue la consolidación del eje norte, las periferias marginales oriental y occidental y la transformación de las fincas agrícolas del sur en parcelas urbanas a lo largo de la vía hacia Bogotá.
El crecimiento en 2005, que fue del 1.124 por ciento, fue causado por las viviendas populares en la zona sur-oriental, un sobrepaso de los límites municipales en los sectores del norte y la construcción de la vía “doble calzada de Bogotá a Sogamoso”.
Esta variante de la doble calzada causó una ocupación del espacio geográfico hacia los sectores sur oriental y norte de la ciudad de Tunja en el 2013, año en el que el crecimiento fue del 1.509 por ciento.
Una vez se habilitó la doble calzada, Tunja se convirtió en foco de desarrollo, incrementando así los valores de las propiedades; tanto que en 2014, el alto Índice de Valoración Predial ubicó a Tunja como la ciudad líder por su mayor valorización.