- Les “pisaron los talones” Tunja, Neiva y Montería. Las ciudades con dinámicas más quedadas o estancadas fueron Medellín, Pereira y Riohacha.
- Neiva, Ibagué y Sincelejo registraron los incrementos inmobiliarios más significativos entre 2014 y 2015, mientras que los grandes “bajonazos” fueron para Barranquilla, Santa Marta y Popayán.
IGAC, febrero 5/2016.- Durante 2015, en Colombia se desarrollaron varios proyectos de infraestructura, mejoras integrales en urbanizaciones, una masiva construcción de vivienda en todos los estratos y se consolidaron varias ciudades como turísticas, educativas, industriales y agropecuarias.
Estas bondades, sumadas a la puesta en marcha de políticas de inversión, mejoramiento de la calidad de vida y planificación del desarrollo, permitieron que la dinámica inmobiliaria en el país se mantuviera estable, al registrar un Índice de Valor Predial (IVP) de 5,80.
Así lo indica un estudio del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), el Departamento Nacional de Planeación (DNP) y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), que analizó los valores de la propiedad en predios con destino residencial en 22 ciudades capitales (sin contar a Bogotá) durante la vigencia 2015, y calculó el IVP.
De este listado, las dos ciudades capitales con mejor dinámica inmobiliaria fueron Florencia y Sincelejo. La capital del Caquetá se situó en el primer lugar, con un Índice de Valor Predial de 7,3 (a pesar de que en 2014 fue mayor: 7,45).
Según Juan Antonio Nieto Escalante, Director General del IGAC, la dinámica inmobiliaria en Florencia se debe a su comercio y al incremento de la construcción. “La economía en Florencia se encuentra enfocada hacia el sector comercial, donde se desarrollan pequeñas microempresas dedicadas a la comercialización y producción de productos locales. La actividad constructora se ha incrementado específicamente en la parte noroccidental, representada en proyectos de vivienda multifamiliar de estratos 3 y 4”.
Algunos proyectos que han generado un incremento en el valor de la tierra de Florencia son los conjuntos residenciales El Encanto, El Mirador, Quintas de Barcelona, Altos del Cunduy, San Jorge y Calle Real. Otro sector importante que sigue genera expectativas en el mercado gira en torno al centro comercial Gran Plaza, que cuenta con una tendencia al alza en el valor de la tierra.
La ciudadela Habitacional Siglo XXI presentó una variación moderada en el valor del suelo, debido al incremento de la población, programas de viviendas y proyectos de mejoramiento vial e infraestructura de servicios
“Los precios de la tierra en Florencia han presentado un incremento entre el 3 y el 10 por ciento. Sin embargo, algunos sectores reflejaron un incremento superior, por presentar mayor desarrollo constructivo y mejoramiento en la estructura vial”, apuntó Nieto Escalante.
Entre tanto, el virreinato fue para la capital del Sucre, con un IVP de 7,25 (aumentando los 6,73 registrados en la pasada vigencia). Según el IGAC, esto se debe a las nuevas urbanizaciones unifamiliares en los estratos 3 y 4, los proyectos multifamiliares en los estratos 5 y 6, y a que los estratos bajos cuentan con nuevos proyectos de interés prioritario y de interés prioritario para ahorradores.
La infraestructura de Sincelejo presentó una mejoría, como el proceso de consolidación “Ciudad Amable”, que cuenta con un buen urbanismo.
“En las zonas de estrato 2, los incrementos oscilan entre el 5 y el 7 por ciento. Más del 50 por ciento de los predios de Sincelejo se ubican en este segmento, razón por la cual se espera que este comportamiento sea el más representativo en términos económicos. Las variaciones importantes están en los sectores en proceso de consolidación, que cuentan con proyectos nuevos de vivienda y comercio, como en Los Alpes y La Toscana”, dijo Nieto Escalante.
El top 5 inmobiliario
Tunja, Neiva y Montería le pisan los talones a Florencia y Sincelejo entre las ciudades con mayor Índice de Valor Predial en 2015 (ver recuadro 1).
Por ser conocida como una ciudad universitaria, al albergar 5 universidades tanto públicas como privadas, en Tunja se han presentado grandes cambios en su economía.
Esto ha generado importantes inversiones en infraestructura, como es el caso de la terminación de la doble calzada Briceño-Sogamoso, lo que ha derivado que importantes inversionistas pusieran sus ojos en esta ciudad, y así se reactivara el comercio y la actividad edificadora y constructiva.
A pesar de que Tunja disminuyó su IVP entre 2014 y 2015 (pasó de 9,41 a 7,08) y descendiera de la primera posición a la tercera, su dinámica inmobiliaria se sigue destacando. Vivos ejemplos de ello es la zona oriental de la ciudad, que presenta un desarrollo significativo en cuanto a infraestructura y urbanismo, y la zona norte (sectores aledaños a Unicentro, la Avenida Universitaria y el Estadio La Independencia), que cuentan con una consolidación residencial en el estrato medio-alto.
“En el oriente y nororiente de Tunja se desarrollan obras de infraestructura, que hace que en estos sectores cuenten con incrementos más elevados y mejores perspectivas a mediano y corto plazo”, manifestó el Director del IGAC.
La cuarta ciudad con mayor IVP en 2015 fue Neiva, al pasar de 4,48 a 7,05. Esto se debe a la amplia variedad de oferta inmobiliaria de proyectos de interés prioritario, vivienda gratis y en los estratos 4 y 5, que han generado un dinamismo en la economía y oferta inmobiliaria.
La capital del Huila cuenta con un incremento del 10 por ciento en el valor de terreno, principalmente en la zona sur, catalogada como de ampliación urbanística.
El top 5 lo completa Montería. A pesar de disminuir su IVP entre 2014 y 2015 (de 8,12 a 6,83), esta ciudad cuenta con ciertas características que alteran positivamente el valor de las viviendas.
La alta demanda constructiva en la zona norte, en barrios como El Recreo, La Castellana, Monteverde y Villa Campestre; las adecuaciones en la infraestructura del Centro; la construcción de los centros comerciales Buenavista, Places Mall del Recreo y Lo Nuestro; los almacenes de grandes superficies sobre los ejes periféricos; y los proyectos viales como el anillo vial de la Terminal de Transporte a Mocarí; dan fe de ello.
Las ciudades que más crecieron
Aunque Florencia fue la que registró el mayor IVP durante 2015, no fue la que más incrementó su dinámica inmobiliaria o ascendió en el listado de las 22 ciudades estudiadas por el IGAC, DNP y DANE (ver recuadro 2).
Neiva, la capital del Huila, fue la que más creció en el listado: subió 16 posiciones (del 20 al 4), y pasó de un IVP de 4,48 a 7,05.
La capital musical de Colombia, Ibagué, subió 12 posiciones entre ambas vigencias (del 21 al 9), con IVP de 4,43 a 6,57. Esto se debe a factores como la fuerte dinámica constructora en el centro, como los proyectos Torreón del Parque y Altos de la Pola; la peatonalización de la carrera 3; y los almacenes de comercio y grandes superficies en la zona del eje central y el sector oriental.
Sincelejo, la segunda capital con mayor IVP en 2015, subió 7 puestos (del 9 al 2) y pasó de un IVP de 6,73 a 7,25.
La reina del listado, Florencia, logró escalar seis posiciones (del 7 al 1), pero no superó su IVP pasado: pasó de 7,45 a 7,3.
Cúcuta subió cinco puestos (del 15 al 10), y mejoró considerablemente su IVP: de 5,34 a 6.32.
“La capital del Norte de Santander cuenta con varios proyectos de vivienda principalmente en los estratos altos, como Bilbao, Bonavento, White Country House y Puerto Madero Cambulos Gold, que además impulsaron la comercialización de inmuebles en propiedad horizontal”, informó Nieto Escalante.
Los grandes bajonazos
Según el Director del IGAC, en 2015 cambió bastante el panorama inmobiliario en Colombia. “Mientras que en 2014 el top 10 estaba compuesto por la mayoría de las ciudades de la región Caribe, este año muchas descendieron a las últimas posiciones”.
Las cinco ciudades capitales “más quedadas” o con atrasos en su dinámica inmobiliaria durante 2015 fueron Medellín (4,51), Pereira (4,55), Riohacha (4,94), Cartagena (5,2) y Barranquilla (5,47) (ver recuadro 1).
Entre tanto, las que registraron mayores descensos entre las 22 ciudades analizadas fueron Barranquilla (bajó 14 puestos), Santa Marta (bajó 12), Popayán (bajó 9) y Cartagena (bajó 6) (ver recuadro 2).
Medellín, por su conformación geográfica y geoeconómica, tiene un dinamismo particular: la periferia cuenta con las populares comunas que muestran un descaceleramiento en el precio de las viviendas; mientras que la parte del eje del río y las zonas bajas, que tienen un dinamismo acelerado.
En Barranquilla, aunque ciertos sectores cuentan con una dinámica constructiva alta (Riomar y Norte-Centro Histórico), la ciudad alberga zonas deprimidas con pandillas, bandas criminales y alto grado de inseguridad, como la Chinita, Rebolo, parte de San Roque, 7 de Abril, Santo Domingo de Guzmán, Villate y La Pradera.
Además, barrios como Las Malvinas, San Pedro y El Romance, que han sido adecuadas urbanísticamente, cuentan con bajos incrementos por los problemas de seguridad y la informalidad en la tenencia de la tierra.
En Santa Marta, que se destaca por su comercio, turismo y nuevos proyectos en el sector sur, la población de menores ingresos no puede adquirir vivienda propia. Además, los bajos precios en el norte de la ciudad, en sitios como la vía a Riohacha, 11 de noviembre, 20 de octubre, María Eugenia, Lima Fresca, San Martín, San Jorge y Cristo Rey, afectan su dinámica.
En Pereira, por contar aún con la posibilidad de acceder a los subsidios a la tasa de interés para vivienda nueva, se ha deprimido un poco el mercado del usado
Popayán tuvo un bajonazo momentáneo, ya que actualmente se desarrollan varias obras que incrementarán el valor de sus tierras. Es el caso del centro comercial Terra Plaza, ubicado en un sector que continúa en proceso de consolidación, y en donde el loteo se ha incrementado.
Los problemas en Cartagena radican en sus zonas más distantes, que cuentan con poca infraestructura y son de menor valor. En las áreas periféricas hay ausencia de obras de infraestructura urbana y proyectos de interés social.
Los barrios más inseguros y con menores incrementos son San José de los Campanos, La Consolata, Nelson Mandela y el Pozón. El Centro Histórico, a pesar de albergar los mejores almacenes en la ciudad, cuenta con un desaceleramiento en el incremento de sus valores de tierra.
Riohacha es una ciudad con una dinámica conservadora, debido a la falta del mejoramiento en la infraestructura que permita incentivar la inversión privada, su urbanismo incompleto y la ausencia de estratificación socioeconómica.
Recuadro 1: IVP en 2015
| Posición | Ciudad | IVP | |||
| 1 | Florencia | 7,3 | |||
| 2 | Sincelejo | 7,25 | |||
| 3 | Tunja | 7,08 | |||
| 4 | Neiva | 7,05 | |||
| 5 | Montería | 6,83 | |||
| 6 | Bucaramanga | 6,77 | |||
| 7 | Villavicencio | 6,64 | |||
| 8 | Pasto | 6,57 | |||
| 9 | Ibagué | 6,57 | |||
| 10 | Cúcuta | 6,32 | |||
| 11 | Cali | 6,32 | |||
| 12 | Popayán | 6,21 | |||
| 13 | Manizales | 6,15 | |||
| 14 | Santa Marta | 5,66 | |||
| 15 | Valledupar | 5,54 | |||
| 16 | Quibdó | 5,52 | |||
| 17 | Armenia | 5,48 | |||
| 18 | Barranquilla | 5,47 | |||
| 19 | Cartagena | 5,2 | |||
| 20 | Riohacha | 4,94 | |||
| 21 | Pereira | 4,55 | |||
| 22 | Medellín | 4,51 | |||
Recuadro 2 – Variaciones en la posición por ciudad entre 2014 y 2015
